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樓市“入秋”:多地市場降溫,搶房現象仍存
2018-10-18 07:52:01 來源: 新京報
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  樓市“入秋”:多地市場降溫,搶房現象仍存

  北京市場整體穩定,沒有大起大落;海南多項調控政策加碼後,“房價沒有那麼多虛火了”;西安此前的千人搶房局面正在改變

  8月10日,福建廈門,湖濱中路上的新樓盤。 圖/視覺中國

  國內恐怕沒有哪個行業像房地産業一樣,任何風吹草動總能引發熱議。近期,萬科喊出“活下去”、多地樓盤爆出打折促銷、上海中原地産降薪、“金九銀十不再”……房地産市場迎來了新一輪的“熱鬧”,只是這“熱鬧”中吹來“入秋”的風。

  新京報選取了北京、廈門、武漢、海口、西安、河南某縣城等六個地域為調查樣本,試圖還原出市場自身的邏輯,以及每個環節上相關個體的感受。

  作為一線城市的代表,業內人士認為,今年北京市場總體保持平穩,部分區域成交量好于2017年。廈門、海口、西安三個城市在政策調控之下,市場降溫,又表現各異:在成交量下滑的背景下,萬科“降價”折射出廈門房企去化的焦慮;在海南,仍有中介苦苦“熬著”;西安當地居民則終于不必像打仗一樣去“搶房”。

  在武漢樓市升溫的過程中,滋生了“茶水費”這一灰色産物。有購房者因未交“茶水費”而“搶房”失敗。值得注意的是,在一二線城市樓市降溫的同時,部分小城市近兩年市場升溫。豫東的一個五線小縣城正在上演此前大城市的“搶房”戰,不少新樓盤“秒光”。

  城市樣本之北京

  價格未大起大落,部分區域成交量好于去年

  “今年房價總體比較穩定,部分區域有小幅的波動,但沒有大起大落。”多位北京地區的地産中介向記者概括2018年至今的市場時,不約而同地表示。

  豐臺首經貿區域的房産中介介紹,今年初該區域房價平均在7.2萬元左右,目前回落到6.7萬元左右。

  記者所居住的勁松地區一小區建于上世紀80年代,在3·17新政前,該小區二手房均價接近7萬元。今年年初,該小區均價在6.1萬元左右,最近均價在5.9萬元左右。“從年初到現在,房價一直比較穩定,有少許的回落。”該小區的鏈家中介表示。

  也有部分區域的房價微漲。“通州環球影城附近的房價漲幅在4%到8%,加州小鎮這樣的新小區價格漲了8%左右,一些老小區房價漲了4%左右。”通州環球影城區域一中介表示。

  記者查詢該區域的成交記錄顯示,今年3月,加州小鎮小區一居室的成交價為220多萬,目前一居室價位在250多萬。

  多個機構的數據顯示,市場交易量表現並不理想。中原地産發布的數據顯示,9月北京二手房住宅簽約15283套,環比8月淡季僅上漲1.61%。9月北京新建住宅數據簽約2944套;前9月,新建商品房住宅合計網簽16387套,幾乎是歷史同期最低。

  中介人員的感受印證了這一數據。

  “我們門店有12人,現在每個月成交五六套。在2017年3月17日的新政前,我們門店一個月的成交量在10套到15套。”馬駒橋區域的中介表示,9月出臺的公積金政策也給“金九銀十”蒙上一層陰影,“政策收緊後,我們門店的成交量又下降了10%左右。”

  不過,也有地産中介人員表示,2018年市場成交量較2017年有所好轉。

  上述通州環球影城區域的中介介紹,其所在的門店今年以來每個月成交八九套,行情較差的月份成交三四套。“9月成交了4套,反而要比平時少一些。”

  該中介同時表示,“今年的成交量雖然不像2016年那樣每月可以成交20多套,但也不像2017年那麼冷,就是一個平常年。”

  首經貿區域的中介有類似的看法。“今年以來,我愛我家豐臺地區的二手房每個月成交量基本都在400套左右,在5月8月的高峰期,每個月成交600套左右。與2016年市場活躍時每個月800套左右的成交量相比,下降了一半。與2017年每個月200套左右的成交量相比,今年市場的成交量在上升。”該地産中介解釋,2017年市場大起大落,購房者多持觀望態度,而隨著市場進入平穩期,購房者陸續入手,2018年的成交量開始上行。

  “2016年市場火熱,我掙了40多萬。2017年沒怎麼掙錢,掙了10多萬。今年行情一般,差不多可以掙二三十萬吧。”該中介表示。

  城市樣本之廈門

  萬科“降價”背後:市場成交量下降,庫存高企

  “十一”期間,“萬科五折甩賣樓盤”的消息把廈門樓市推向風口浪尖。

  對此,萬科廈門品牌負責人對外解釋,不存在“原價500萬元/套,現價278萬到298萬元/套”的説法,此次國慶期間新推出的産品與此前産品的不同之處在于位置不同,且為極簡裝修,不帶兩個車位。“萬科還是有所降價,就是為了跑量。”某知名地産商廈門地區分公司一內部人員孫佳(化名)向新京報記者表示,在萬科降價背後,廈門房地産市場成交量下降,庫存高企。

  “廈門的市場現在是全國最差的,成交量在下降,但廈門市場的庫存高企。如果開發商、所有樓盤全面停工,不再新增商品房,三年時間才能把現在已經拿到預售證的庫存去化完成。”孫佳説。

  上述地産商內部人士的説法和機構調查結果一致。據克而瑞最新發布的數據顯示,廈門第三季度新開/加推項目共1227套,去化套數僅為354套,去化率29%,排名在26個典型城市中倒數第一。

  另據廈門克而瑞機構數據,在大市低迷行情下,廈門商品住宅成交量持續走低,庫存進一步擴容,去化周期延長至23.8個月,其中144平方米以上再改及高端産品去化周期均超過29個月,庫存壓力較大。

  2017年3月,和全國大部分樓市一樣,經過一年多的狂飆,廈門房地産市場摁下了“暫停鍵”,出臺多項調控措施穩市場。政策陸續出臺,狂飆態勢被遏制,外地投資者開始撤場。據廈門房地産聯合網數據,2018年上半年廈門二手房共成交10479套,與2017年下半年相比下跌28.63%。

  在成交量下降的同時,多位廈門地區的中介和購房者表示,今年初至今,廈門樓市價格平穩。

  國家統計局數據顯示,8月70個大中城市中,有67城新建商品住宅價格環比上漲,持平的城市有2個,只有廈門1個城市房價下跌。

  “從最近市場看,島內的價格較高峰期跌了10%左右,價格在7萬左右,島外有個別樓盤跌了20%,價格在4萬左右。總體看,現在的價格已經比年初的價格稍微低一點。”廈門人張啟(化名)一直在看房,他認為,廈門地區房價微跌。

  在業內看來,近期引發關注的萬科樓盤也並非外界傳言的“價格腰斬”。“實際上沒有那麼大折扣,而是減配了。此前該聯排別墅為精裝修,現在出售的是毛坯。之前送兩個車位,現在兩個車位要32萬購買。如果刨去精裝修、車位的費用,萬科的別墅可能只是打了七折。”孫佳表示。

  城市樣本之武漢

  交了百萬認購金但未交“茶水費”,搶房失敗

  在交了100萬認購金後,武漢市民陳鵬(化名)依然沒有搶到房。

  今年8月,陳鵬看中了武漢一新樓盤。“直接交100萬的認購金才有資格搶房。搶房成功後,認購金直接轉為首付。按照首套房規定,首付付三成即可,這個認購金額相當于付了5成的首付。”

  而在2013年,陳鵬的一位在武漢購房的朋友只需要繳納500元的認購金。“是開發商出的優惠政策,交500元認購金頂替1萬。”另一位這兩年購房的朋友也只是繳納了2萬元的認購金。

  認購金金額的飆升折射出市場的變化。2016年之前,武漢房價一直穩定。此後,隨著市場的發展,加上2017年前後,武漢放寬落戶政策、非武漢戶籍市民有望持“房票”購房等,這座城市的樓市開始升溫,不少樓盤出現了“搶房”的現象。

  為了增加搶房的成功率,陳鵬和不少購房者一樣,在淘寶上花5000元買了“搶房服務”。“淘寶上提供用軟件幫著搶房的服務,就像用軟件搶火車票一樣。根據樓盤、樓層、戶型等要價,搶房費用500元、1萬元、2萬元的都有。”

  記者在淘寶檢索發現,不少商家打出了“搶房選房承接全國樓盤”、“包拿下、搶到再付款、不中退全款”等宣傳。

  “但我最終還是沒有搶到房。開盤不到1秒鐘,房子就沒了,太誇張了。我們購房群裏有60多人,只有三四個人搶房成功。”陳鵬説。

  後來陳鵬從隔壁樓盤處了解到,其鎖定的樓盤需要交“茶水費”才可能搶到房。“在武漢購房的人都知道這條潛規則,繳納10萬到20萬不等,甚至更高的‘茶水費’就能搶到房。茶水費是白白交出去的錢,不會充當購房款。要想買到房,只能吃啞巴虧。”

  和陳鵬相比,武漢人張偉(化名)因自覺交了“茶水費”而成功搶到了房子。

  “今年上半年,武漢樓市火熱,很多新盤的房子比較難搶,基本‘秒光’。我在購房群裏表露希望能夠買到房的急迫,就有人加我的微信説可以幫忙搶到房子,但要交茶水費。”張偉説,此前在看房的過程中,其聽其他購房者和中介談論過“茶水費”。

  “武漢有很多這種專門做‘茶水費’的人,各個樓盤都可以,這是武漢房地産市場公開的秘密。不知道為什麼這群人有這麼大的能量。”張偉希望對方可以簽訂一個協議或者類似收據的文件,但對方態度強硬。“後來我才意識到,這些人擔心落下把柄。如果我們有協議,就可以在選完房之後去舉報他們。”

  就這樣,在未謀面的情況下,在北京工作的張偉和對方一直通過微信溝通。“最後他指定了一個地方讓我去交錢,可以看看他們辦事的實力。但我在北京走不開,就沒有去。最終用支付寶轉給他9萬元作為‘茶水費’。他的支付寶賬號顯示的還不是他本人的名字,説是他一個親戚的賬號。”張偉説。

  5月1日,張偉選擇的樓盤256套房子開盤,秒光。幸運的是,張偉搶到了自己想要的房子。

  城市樣本之海口

  多項政策加碼後,房價沒有那麼虛高了

  海南樓市的熱度終于降了下來。

  從今年年初,海南相繼出臺包括全域限購在內的多項調控政策。在調控政策收緊的同時,也不斷有利好樓市的政策出臺。

  4月13日,中央宣布了支持海南全面深化改革開放,建設全島自貿區和自由貿易港;5月13日,海南省正式發布“百萬人才進海南”目標,人才自在海南落戶之日起購買商品住宅,享受本地居民同等待遇。

  政策在松緊之間互為角力的時候,國家統計局發布的數據顯示,海口、三亞兩地新房價格漲幅在今年多個月份位居全國70城前列。

  在海口、三亞多次“上榜”後,8月住建部約談了包括海口、三亞等五個城市的負責人,這也是繼5月份之後,海口、三亞第二次被住建部約談。

  在被住建部約談後,8月底海南爆出“商品房備案價不得超17300元”的消息。對此,海口市物價局對外解釋,“商品房備案價不得超17300元”是一種片面理解,雖在房企約談會上口頭提及,但只是政府部門提出的一種指導性意見,不是硬性要求。

  不過,在業內看來,海南的“口頭限價”仍有著強大的約束力,並對市場帶來了較大的影響。

  “限價政策出了後,現在開盤價基本都沒有超過17300元。這兩個月以來,海南地區的房價熱度下降了,房價漲不了了,反而價格穩中有降。”海口當地的一開發商售樓處的工作人員李彬(化名)説。

  多位海南房地産商售樓處的人員持有類似的看法。“1萬5左右的價格對于海口來説,是比較正常的市場價格了。現在的房價沒有那麼多虛火了。”

  “海南出臺的所有政策中,限購的政策對市場影響最大。一旦沒有外地客戶,海南的房地産市場不會再有什麼太大的起色。剛過去的‘金九銀十’,是這幾年最淡的一次。”李彬説,其客戶70%以上為外地人。

  距離3月底出臺的限購政策已經過去了半年。“大家已經‘熬’了半年了,很多‘熬不住’的售樓人員或者中介選擇了離職、改行。尤其一些中小型的房地産商開始裁員,有的中介公司砍掉了一半的人員。”李彬介紹,其所供職公司售樓處原有10名員工,目前只剩3人。

  李彬目前底薪只有3000元,但他還沒有離職的打算。“海南這塊收入普遍較低,房地産行業的中介或者銷售人員的收入相對高點,如果換到其他行業,收入上會有落差。”李彬説,從國家調控的決心看,近幾年不會放開。“要麼轉行離開,要麼一直‘熬’到市場解禁。”

  等待“解禁”的還有投資者。“目前市場並沒有出現恐慌性的拋售,畢竟長遠看,海南的房地産市場有發展前途,長期持有肯定有價值,大部分已經購房的人都在觀望。”李彬説。

  城市樣本之西安

  樓市降溫,從千人搶房到可以從容選房

  西安人張霞(化名)終于松了一口氣了——西安的樓市從下半年開始降溫,她不必每天打仗一樣去看房、“搶房”。

  2017年開始,西安樓市和全國市場同步飆升。在多位人士看來,人才政策是西安房價上漲的因素之一。這年3月,西安戶籍新政對部分戶籍準入條件作出重大調整,一時有了“千軍萬馬進長安”的局面。據西安市公安局統計數據顯示,2017年3月1日至12月底,全市共遷入落戶24.5萬人,同比增長335.9%。其中,新政落戶13.95萬人,佔新落戶總數的57%。

  在人才政策推出前後,西安的調控收緊:限購、限貸、限價等。不過,在劇增的人口和調控收緊之間,市場做出了“火熱”的回應。

  包括張霞在內的西安人開始意識到:要趕緊買房、改善性剛需購房要加快。與此同時,西安的房源供應量並不樂觀。據易居克而瑞統計,2017年西安市住宅成交量為1573.95萬平方米,連續三年保持1500萬平方米以上。但這三年的供應規模均小于同期的成交規模。其中,2017年的供應規模為1331.84萬平方米,缺口約在15%,2016年的缺口則超過60%。

  “今年7月,房價漲到了1萬多。當時我看的一個樓盤的開發商對外放出消息説,他們的樓盤是奔著2萬的價格開盤。所以那段時間,西安40多度的高溫,我到處看房。在排隊交資料的時候,認識了一位陜北的大姐,她每周往返延安和西安之間七八趟,就是為了買到房子。”張霞説。

  在張霞看來,從去年至今,西安樓市屬于“賣方市場”,導致不少新樓盤“秒光”。“我之前搶過高新區的房子,400多套,5秒鐘被搶完了。8月份,我又搶一個新樓盤,2000多人搶500套房子。所以,那段時間我的親戚朋友只有一個信念——不管戶型怎樣、喜不喜歡,只要能搶到,我就買。買到房子真的和中彩票一樣。”

  在市場的火熱中,西安樓市還被爆出各種亂象。

  今年5月,西安市場爆出融創南長安街壹號項目部相關人員“打招呼”。6月2日,長安區政府發布了處理結果,經調查,有35名公職人員受購房者請托,給“南長安街壹號”項目部相關人員“打招呼”。

  也有一些項目開盤打出了“全款優先,按揭排隊,公積金拜拜”的口號。“還有那種搞突然襲擊,讓你半夜三更去交資料。”張霞説。

  不過,近兩個月,千人搶房、一房難求的局面正在改變。

  據悉,今年3月底,西安推出了購房搖號政策。6月,西安明確了搖號買房的流程,同時禁止企業炒房行為等。

  張霞也感受到了市場的變化。“市場在冷下來,不是説價格降了,而是市場平穩了。比如,之前有開發商很強勢,要求只能走商貸,但現在不少開發商開始認公積金貸、組合貸。”

  “既然市場平穩了,我就可以慢慢挑房子了。前段時間有個新樓盤只有100多套房子,我又擔心買不上,但置業顧問表示應該沒問題。”張霞説。

  城市樣本之五線小城

  五線小城上演“搶房”大戰,3秒搶光

  近兩年,河南某五線小城的樓市也開始升溫。記者了解到,當地樓市均價在6000元左右,而在2015年時,當地樓市均價在3600元左右。

  “目前房價相對當地的居民消費水平是有點高,但如果你不買,可能每幾個月就一個價格,要趕緊買。”當地居民劉凱(化名)説,在其購房的過程中發現,購房人群中不乏購買二套房的投資者。“大家都認為房價一直在漲,過些年再賣的話肯定賺錢。”

  部分大城市“搶房”的現象也開始在這個小城上演。

  在剛結束的十一假期,當地有一新樓盤開盤。按照開發商的要求,早上7點購房者排隊入場,但五六點天蒙蒙亮,已有不少人開始排隊。

  “這樓盤有300多套,1000多人排號,一上午就賣完了,目前只剩下190多平的大戶型。”當地另一房企的內部人士表示,“搶房”在當地是一種普遍現象。“我們這兒房源不多,如果有稍微優質的樓盤,都要排號搶,不是説排上號就一定能買到房。”

  處于搶房“鄙視鏈”頂端的購房者更容易搶房成功。

  “今年7月,一個大型開發商的樓盤開盤,400套左右,3秒鐘搶光。開發商將購房者分為全款購房、按揭購房兩類,全款購房者搶完後,按揭類購房者才有機會搶房。我是按揭類購房,沒有搶到。一個朋友全款購房搶到了,另一個朋友托關係也搶到了房。”劉凱説。

  實際上,在當地,因房源不足,購房“鄙視鏈”並不稀罕。“10月3日開的那個盤,搶房是按照購買車位的順序進行,購買車位的購房者上午排號選房,沒有購買車位的購房人下午排號選房。實際上,買車位的購房者選完,可能就沒房可選了。”劉凱説。

  搶房之外,另一個值得注意的現象是,當地購房者和房企內部人士表示,不少房企在取得預售證之前,房子已“售罄”。“我們這兒買房都是這樣,購房者先交納一定的金額入會員排號,這個金額是2萬可以抵3萬的房款,在預售證下來後再交首付。”上述當地房企內部人士表示,其公司新樓盤即將開盤900套房子,目前已排號1000多人,但公司尚未取得預售證。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,對于房産銷售來説,如果沒有預售證,是不允許提前排號和收取費用的。(記者 侯潤芳)

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【糾錯】 責任編輯: 劉覓覓
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